Atat informatiile de la Cadastru, cat si vanzarile importante de anul trecut indica o usoara crestere a tranzactiilor fata de anul 2010. Estimarile optimiste despre economie de la inceputul anului 2011 si preturile in scadere au convins investitorii sa semneze mai multe contracte inca din primavara anului trecut. Daca unele deal-uri s-au incheiat deja, altele, incepute in prima jumatate din 2011, sunt in curs de finalizare

O buna parte a tranzactiilor din anul proaspat incheiat au fost un tribut adus cresterii increderii in economie din urma cu 9-10 luni. „La inceputul lui 2011, cand increderea in economie a inregistrat o usoara crestere, au inceput sa se mai faca tranzactii. La acest aspect a contribuit si scaderea preturilor.

Multe active s-au cumparat insa la preturi de lichidare, iar aceasta tendinta o sa continue”, a declarat Adrian Crivii, director general al Darian DRS, una dintre principalele companii de consultanta si evaluare imobiliara locale. Trebuie subliniat insa ca dinamica tranzactiilor nu are nicio legatura cu insanatosirea economiei. Asta cu atat mai mult cu cat optimismul nu mai exista in prezent, iar ponderea vanzarilor de active distressed sau in executare silita e in crestere.

„Estimez ca in 2012 o sa fie mai multe tranzactii decat anul trecut, cu foarte multe pachete de credite neperformante, care au in spate proprietati imobiliare. Bancile o sa vanda mai mult pentru ca altfel nu se mai pot finanta, de la bancile-mama nu e sigur ca mai primesc bani, iar depunerile romanilor sunt tot mai reduse”, adauga Crivii.

Daca marii investitori au cumparat mai ales la preturi de lichidare, nici remiterile romanilor din strainatate nu mai sunt ca in anii trecuti. Or, acesti bani au fost in ultima perioada o importanta sursa de investitii pentru tranzactiile individuale.

Astfel, potrivit datelor Bancii Nationale, sumele trimise de romanii din strainatate in primele noua luni sunt cele mai reduse din ultimii sase ani in perioade similare. Acest trend se asteapta sa continue, ca urmare a dificultatilor economice din tarile unde lucreaza romani.

Pe de alta parte, partea buna este ca de la negocierile incepute in prima parte a anului se asteapta ca mai multe tranzactii importante sa se incheie in aceasta perioada, prelungindu-se pana in primul trimestru al anului 2012, spun consultantii de la Colliers. Acestia estimeaza pentru perioada de iarna un plus de 300 de milioane de euro din tranzactii incepute in prima parte a a lui 2011.

In privinta dinamicii tranzactiilor, atat ca volum, cat si ca valoare, tranzactiile semnificative de anul trecut le-au depasit deja pe cele din 2010 (circa 240 de milioane de euro in 2011) dupa ce Immofinanz a preluat Adama.

Comercialul si rezidentialul, cele mai mari tranzactii

Vanzarea portofoliului local al Europolis, City Mall sau portofoliul de apartamente al Adama au fost cele mai importante deal-uri incheiate in 2011. De asemenea, tot anul trecut Argo a preluat proiectele ERA din Oradea si Iasi, ajungand la o detinere de 20 de hectare de spatii comerciale. Fondul sud-african NEPI a cumparat galeria Iris Pitesti si un teren in Brasov.

Pe langa aceste deal-uri se pot aminti si importante tranzactii doar cu terenuri, cele mai „grele” apartinand unor jucatori din retail sau logistica. Acestea sunt importante nu atat ca valoare a tranzactiilor, cat mai ales in privinta suprafetelor.

Astfel, Ploiesti West Park si-a marit suprafata cu inca 30 de hectare in primavara acestui an, iar Dedeman a cumparat terenuri cu suprafete cate doua-trei hectare in orase precum Turnu-Severin, Alba Iulia, Cluj, Baia-Mare si Bistrita. Terenul din Bistrita a fost achizitionat cu 1,6 milioane de euro plus TVA de la o firma in insolventa.

Tot in anul proaspat incheiat, reprezentantii CBRE au intermediat o tranzactie de 31 de hectare pentru sectorul industrial, in apropierea autostrazii Bucuresti-Pitesti, iar compania Dibo, care opereaza un parc industrial langa DN 1, a achizitionat 10 hectare de teren in vederea extinderii. La randul lor, spaniolii de la GED au cumparat in primavara trecuta 3,7 hectare in cartierul Militari de la Heineken Romania.

Tot in registrul tranzactiilor cu terenuri, Chimopar este in negocieri avansate pentru vanzarea celor 35 de hectare pe platforma Policolor. Adunarea Generala a Actionarilor a stabilit ca pret de vanzare 18 milioane de euro plus TVA.

In cazul tranzactiilor cu portofolii de apartamente, pe langa marea tranzactie vizand Adama mai putem aminti vanzarea unui pachet de 64 de apartamente din Cosmopolis catre Benevo. Valoarea de piata a acestui pachet este de aproximativ 3 milioane de euro, cu mult sub tranzactia vizand apartamentele Adama. Tranzactia a fost importanta insa atat ca numar de apartamente vandute, cat si pentru ca este singurul „deal” cu pachete mari de apartamente efectuat in ultimii ani de criza.

Cele mai multe tranzactii s-au incheiat in orasele mari  Ultimele date disponibile de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara indica 526.558 de tranzactii imobiliare pentru primele zece luni ale anului trecut, in crestere cu 54.327 comparativ cu aceeasi perioada a lui 2010. Cresterea este de 11,5% fata de 2010, trend care se poate prelungi pentru intregul an 2011.

Asta pentru ca incepand din toamna  tranzactiile se reduc in fiecare an, astfel incat cea mai mare pondere se inregistreaza pana la venirea iernii. Cele mai multe tranzactii au fost inregistrate in orasele mari si in judetele cu mare putere economica. Informatiile cele mai recente arata ca in octombrie 2011 cele mai multe tranzactii imobiliare au fost inregistrate in Bucuresti (3.707), Timis (3.154) si Constanta (3.004), iar cele mai putine in Teleorman. Bistrita-Nasaud si Mehedinti.

Datele de la ANCPI sunt cele mai cuprinzatoare in privinta tranzactiilor imobiliare. Totusi, informatiile nu acopera strict vanzarile actuale. Mai precis, exista riscul ca din informatiile de la Cadastru sa rezulte mai multe vanzari pentru un an, asa cum din informatiile de la notari rezulta mai putine vanzari decat sunt in realitate.

Explicatia e simpla. ANCPI intabuleaza toate transmisiunile de proprietate. Pe langa vanzarile uzuale, vanzarile se pot realiza prin mai multe alte cai: pe cale judecatoreasca (hotarari judecatoresti), prin executare silita (prin executori judecatoresti, bancari, ANAF) sau pot fi vanzari facute de ICRAL.

Aici intervine insa problema ca o intabulare nu inseamna automat ca a avut loc si vanzarea in perioada intabularii. Exista proprietari care au cumparat in urma cu 20 de ani, dar fac intabularea abia acum, pentru ca vor sa vanda cat mai repede, iar sansele de vanzare a unui imobil intabulat sunt mai mari decat a unuia neintabulat.

Astfel ca la Cadastru pot sa apara mai multe tranzactii decat s-au facut in perioada in studiu. La cealalta extrema sunt notarii. Acestia au avantajul ca inregistreaza cu exactitate data tranzactiei. Problema e ca informatiile sunt incomplete daca avem in vederea totalitatea vanzarilor. Mai precis, informatiile de la notari nu se aplica mereu  vanzarilor prin hotarari judecatoresti sau celor facute prin prin executare silita.

Astfel ca tranzactiile inregistrate la notari sunt actuale, dar sunt mai putine decat vanzarile totale de imobile. Prin urmare, aproximarea cea mai buna a amplorii tranzactiilor imobiliare este furnizata de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara.